Je ziet een huis in Portugal. Prachtige plek, leuk gebouwtje – maar dan blijkt er geen woonvergunning te zijn.
Geen probleem, zegt iemand: “Ga gewoon even naar de gemeente, dan hoor je wel of dat nog geregeld kan worden.”
Klinkt simpel, maar in de praktijk ligt dat nét wat ingewikkelder.
Wie mag wat opvragen bij de gemeente?
In Portugal deelt de gemeente (Câmara Municipal) officiële informatie alleen met de eigenaar van het huis of terrein – of met iemand die daarvoor schriftelijk gemachtigd is.
Als geïnteresseerde koper kun je dus niet zomaar het dossier van een pand inzien, hoe graag je dat ook zou willen.
Zonder eigendomsbewijs of volmacht krijg je geen toegang tot:
- het bouwdossier,
- de woonvergunning (licença de utilização),
- of eerdere vergunningsaanvragen.
Wat kun je wél doen?
Er zijn gelukkig een paar dingen die je wél kunt:
- Je kunt algemene informatie opvragen over wat het bestemmingsplan (PDM – Plano Diretor Municipal) toelaat in een bepaald gebied.
Dat is openbare informatie, maar niet perceelgebonden. - En je kunt de verkoper of makelaar vragen om documenten zoals:
- de Caderneta Predial (kadastraal uittreksel),
- de Certidão Permanente (eigendomsbewijs),
- de Licença de Utilização (als die bestaat),
- of een verklaring dat het gebouw vóór 1951 is gebouwd (dan is er geen gebruiksvergunning nodig).
Met die stukken kun je al veel beter beoordelen wat de status van het pand is.
En als het “alleen maar grond met een huisje” is?
Dan moet je extra goed opletten.
Er is in Portugal een duidelijk verschil tussen urbane grond (terreno urbano) en agrarische grond (terreno rústico).
Op agrarische grond mag officieel niet gewoond worden.
Soms staat er toch een huisje op – vaak iets dat ooit zonder vergunning is gebouwd – en dan hoor je: “Het staat er al jaren, dus dat zal wel goed zijn.”
Maar dat betekent niet dat de gemeente het achteraf zal goedkeuren of een woonbestemming toekent.
Een woonvergunning krijg je alleen als het volgens het bestemmingsplan mag, en dat is bij rústico-grond meestal niet het geval.
Dus even samenvattend
Als koper kun je:
✅ algemene informatie opvragen,
✅ de verkoper vragen om documenten,
❌ maar geen officiële stukken opvragen bij de gemeente zonder volmacht.
Kleine tip
Wil je echt zekerheid?
Vraag de verkoper om schriftelijke toestemming zodat jij of iemand namens jou (bijvoorbeeld een jurist, architect) informatie bij de gemeente mag opvragen.
Dat scheelt veel giswerk — en voorkomt onaangename verrassingen na aankoop.
Tot slot
Bij SuasDuas begeleiden we regelmatig klanten die verliefd worden op een huis in Portugal dat nét wat vragen oproept: mag je er wel wonen, klopt de bestemming, en hoe zit het met de vergunningen?
Wij helpen je de juiste vragen te stellen — en de juiste mensen te spreken, maar zoals boven beschreven is het aan eigenaar om de juiste papieren aan te leveren en op te vragen.
Meer weten? Neem gerust contact op voor een vrijblijvende kennismaking.
Want jouw leven in Portugal begint met een goed gesprek.
Schrijf je in voor de nieuwsbrief volg ons op Facebook en Instagram om de volgende editie of event niet te missen.
Wil je meer weten over emigreren en het op zoek gaan naar huizen? Lees ook de vorige blog over huizen kopen van meerdere eigenaren: https://suasduas.com/meerdere-eigenaren-en-geerfde-grond/
