Meerdere eigenaren en geërfde grond: uitdagingen bij het kopen in Portugal.
Bij het kopen van een huis of grond in Portugal komt er vaak meer kijken dan op het eerste gezicht lijkt. Eén van de meest complexe kwesties waar kopers mee te maken kunnen krijgen, is mede-eigendom, vooral wanneer het gaat om geërfde grond. Dit kan de droom van een ongestoorde aankoop snel veranderen in een juridisch doolhof.
Wat is mede-eigendom en waarom is het zo ingewikkeld?
Mede-eigendom, of in het Portugees copropriedade, houdt in dat meerdere personen samen eigenaar zijn van een stuk grond of eigendom. Dit komt veel voor bij geërfd land, dat vaak zonder duidelijke afspraken of verdelingen overgaat naar meerdere erfgenamen. In Portugal hebben veel families land geërfd van hun voorouders zonder dat het officieel werd opgedeeld. Zo kan het gebeuren dat een groot perceel toebehoort aan tientallen familieleden, verspreid over de hele wereld.
De uitdagingen van mede-eigendom
Als koper is het belangrijk om te weten dat het verkrijgen van een eigendom waarbij sprake is van mede-eigendom gepaard kan gaan met flink wat uitdagingen:
- Onenigheid tussen mede-eigenaren
Alle mede-eigenaren moeten instemmen met de verkoop van het eigendom. Dit kan erg ingewikkeld zijn, vooral als de eigenaren niet op één lijn zitten, of als er eigenaars zijn die moeilijk te traceren zijn. Het kan maanden, zelfs jaren duren om tot overeenstemming te komen. - Niet op de hoogte van alle mede-eigenaren
Het komt regelmatig voor dat niet alle erfgenamen bekend zijn of dat eigendomsrechten nooit formeel zijn vastgelegd in officiële documenten. Dit kan voor kopers een groot probleem worden als, bijvoorbeeld, na de aankoop ineens een onbekende erfgenaam opduikt die aanspraak maakt op het eigendom. - Juridische rompslomp
Omdat de eigendomsstructuur zo complex is, kan het jaren duren om de juiste juridische weg te bewandelen en alles op papier goed te regelen. Dit kan kosten met zich meebrengen die kopers vooraf misschien niet hadden ingecalculeerd.
Hoe herken je mede-eigendom?
Tijdens het proces van het kopen van een huis in Portugal is het essentieel om grondig onderzoek te doen naar de eigendomssituatie van het pand of perceel. Een goede consultant en/of een gespecialiseerde advocaat kunnen hierbij helpen door de nodige documenten in te zien, zoals de Caderneta Predial (van de belastingdienst). Deze documenten zijn echter niet openbaar in te zien en moeten door de verkoper of makelaar worden aangeleverd.
Daarnaast is het cruciaal om de eigendomsrechten te controleren via de Certidão Permanente, afkomstig van het Conservatória do Registo Predial (het kadaster). Deze geeft een compleet en officieel overzicht van de eigendomssituatie en eventuele mede-eigenaars. Een advocaat kan deze documenten raadplegen en ze zijn leidend bij het vaststellen van de eigendomssituatie.
Wat te doen als je een mede-eigendom wilt kopen?
Als je van plan bent een eigendom te kopen waarbij sprake is van mede-eigendom, zijn er een paar stappen die je kunt nemen om risico’s te minimaliseren:
- Win altijd juridisch advies in
Een advocaat kan nagaan wie de juridische eigenaren zijn en of er lopende geschillen zijn over het eigendom. Zorg ervoor dat je een duidelijk beeld hebt van de eigendomssituatie voordat je een bod doet. - Probeer alle mede-eigenaars te bereiken
Alle mede-eigenaars moeten instemmen met de verkoop. Het is vaak handig om een vertegenwoordiger te hebben die met alle mede-eigenaars kan onderhandelen, zeker als ze niet allemaal in Portugal wonen. - Overweeg een splitsing van het eigendom
In sommige gevallen kan het voordeliger zijn om het eigendom juridisch op te splitsen. Dit kan echter een langdurig proces zijn en vereist de medewerking van alle eigenaren en een akkoord van de gemeente.
Geërfde grond: extra complicaties
Bij geërfde grond spelen er vaak nog meer complicaties. In veel gevallen is het eigendom door de jaren heen doorgegeven zonder formele verdeling of zonder dat het eigendom correct is geregistreerd in het kadaster. Hierdoor kunnen er onduidelijkheden ontstaan over de grenzen van het perceel en over de vraag wie de legitieme eigenaar is.
Bij geërfd land zie je vaak dat familieleden het eigendom al jarenlang gebruiken zonder enige vorm van formele verdeling. In de praktijk kan dit betekenen dat verschillende familieleden delen van het land gebruiken voor landbouw of bebouwing, maar dat het eigendom juridisch nog steeds aan de hele familie toebehoort.
Hoe voorkom je problemen met geërfde grond?
Om problemen met geërfde grond te vermijden, is het cruciaal om ervoor te zorgen dat alles juridisch goed is vastgelegd voordat je een koopovereenkomst tekent. Hier zijn een paar tips:
- Vraag naar de eigendomsgeschiedenis
Zorg ervoor dat je inzicht krijgt in hoe het land in de familie is doorgegeven en of er officiële verdelingen of overeenkomsten zijn gemaakt. - Controleer of het land geregistreerd is
In sommige gevallen is het land niet officieel geregistreerd bij het kadaster. Dit moet worden gedaan voordat de verkoop kan plaatsvinden, wat extra tijd en kosten met zich mee kan brengen. - Zorg voor duidelijke erfgrenzen
Het is van groot belang dat de grenzen van het perceel duidelijk zijn, vooral als het gaat om land dat door meerdere familieleden wordt gebruikt. Dit voorkomt toekomstige juridische geschillen over grensconflicten.
Laat je begeleiden door experts
Bij een verkoop is het de verantwoordelijkheid van de makelaar om ervoor te zorgen dat alle benodigde eigendomsdocumenten beschikbaar zijn. De makelaar moet regelen dat alle eigenaren hun handtekening zetten, of dat er een volmacht is verleend voor het ondertekenen. Dit is in principe niet de verantwoordelijkheid van de koper. Echter, in sommige gevallen kan het gebeuren dat de verkoper of verkopend makelaar hierin tekortschiet. Dan moet de advocaat van de koper alsnog alles in orde maken, wat vaak tijdrovend en kostbaar is.
Mede-eigendom en geërfde grond kunnen het koopproces flink ingewikkeld maken, maar met de juiste begeleiding is het zeker mogelijk om een veilige en succesvolle aankoop te doen. SuasDuas is gespecialiseerd in het begeleiden van buitenlandse kopers door het complexe juridische landschap van de Portugese vastgoedmarkt. Wij zorgen ervoor dat alle documentatie en eigendomsrechten correct zijn voordat je de grote stap zet.
Voor meer informatie over gerelateerde onderwerpen, zoals vergunningen en eigendomsregistratie, kun je eerdere blogs op onze website lezen. Heb je vragen of wil je meer weten? Wij staan klaar om je te begeleiden tijdens het gehele aankoopproces in Portugal.
WAAROM KIEZEN VOOR ONS?
Onze rol is om te zorgen dat jouw belangen voorop staan. Wij zijn jouw betrouwbare partner in het aankoopproces. We zorgen ervoor dat alles goed geregeld wordt, zodat jij zonder zorgen kunt genieten van je nieuwe woning in Portugal.
Heb je hulp nodig bij het kopen van een huis in Portugal? Wij staan voor je klaar!
Schrijf je in voor de nieuwsbrief volg ons op Facebook en Instagram om de volgende editie of event niet te missen.
Wil je meer weten over emigreren en het op zoek gaan naar huizen? Lees ook de vorige blog met handige tips:: https://suasduas.com/op-huizenjacht-en-dan/
